Sie haben die Entscheidung für sich getroffen, dass eine Geldanlage in Immobilien für Sie die richtige Wahl ist. Damit ist ein erster von vielen weiteren notwendigen Schritten getan. Bevor jetzt aber die Entscheidung fällt, wo Sie die Immobilie kaufen, weil immer wieder zu lesen ist, dass es nur drei wesentliche Erfolgskriterien für eine Immobilienanlage gibt, nämlich Lage, Lage, Lage ist es sinnvoller sich auf die Auswahl der richtigen Art der Immobilie zu konzentrieren. Und da gibt es weit mehr unterschiedliche Immobilienarten als es auf den ersten Blick erscheint.
Besonders im Fokus der Anleger stehen dbei die klassischen vermieteten Eigentumswohnungen und zunehmend mehr Pflegeheim-Appartements. Um richtig zu entscheiden, sollte man die Vor- und Nachteile des jeweligen Immobilientyps kennen. Wir betrachten hier zunächst nur die wesentliche Vorteile des jeweiligen Typs (die Nachteile ergeben sich zum Teil aus dem Umkehrschluss):
Typische Vorteile von Pflegeheim-Appartements gegenüber Eigentumswohnungen
- Langfristig kalkulierbare feste Mieteinnahmen.
- Geringe Nebenkosten, weil Instandhaltungsmaßnahmen mit Ausnahmen von Dach- und Fach typischerweise der Mieter/Pächter trägt.
- Keine Kosten für Makler und Renovierungen bei Mieterwechsel.
- Die Mieteinahmen steigen automatisch mit steigenden Inflationsraten. Dagegen ist das Mieterhöhungspotential bei klassischen Eigentumswohnungen begrenzt.
Vorteile von Eigentumswohnungen gegenüber Pflegeheim-Appartements
- Das typische Wertsteigerungspotential von Pflegeheim-Appartements ist deutlich geringer als bei klassischen Eigentumswohnung. Ein Grund hierfür ist unter anderem, dass Pflegeheim-Appartements eben nur als Pflegeheim-Appartements genutzt werden können, nicht aber als Wohnungen. Zudem erwirbt der Eigentümer bei Pflegeheim-Appartements relativ große Anteile an Gemeinschaftsflächen.
Ideal wäre es natürlich eine Immobilie zu finden, die die Vorteile beider Typen vereint. Um ein solches Angebot zu finden, muss bei einer Sichtung der Immobilienangebote genau hingeschaut werden. FORAIM als Spezialist für Immobilien als Kapitalanlagen hat dies getan und folgendes Angebot gefunden:
Diese Neubau-Eigentumswohnungen in Berlin vereinen die Vorteile von Pflegeheim-Appartements und konventionellen Wohnimmobilien
Es handelt sich um einen Neubau mit voraussichtlicher Fertigstellung im Juni 2019. Der Käufer erwirbt in sich abgeschlossene Wohneinheiten mit Wohnflächen zwischen 21 qm bis 52 qm in der typischen Form von Teileigentum (Eigentumswohnungen). Die Appartements sind bereits zu Kaufpreisen ab 116.800 € zu erwerben. Die vom Käufer zu zahlende Maklercourtage beträgt nur 2,52% zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer.
Ein Generalmieter mietet alleWohnungen fest mit einem 20-jährigen Mietvertrag an. Die Miete wird alle 2 Jahre an die Inflationsrate angepasst.
Die Mietrendite (Miete als %-Satz des Kaufpreises, also vergleichbar mit der Rendite sonstiger Formen der Geldanlage) beträgt ca. 3,23%. Bei Annahme einer Inflationsrate von 2% erhöht sich die Mietrendite automatisch aufgrund der Indexierungsklausel des Mietvertrages laufend alle 2 Jahre. Im siebten Jahr würde sich dann eine Mietrendite von ca. 3,63% ergeben. Bereits im 13. Jahr ergibt sich dann eine Mietrendite von über 4%.
Zugleich übernimmt der Generalmieter wesentlich mehr Instandhaltungskosten, als diese auf einen „direkter“ Mieter einer Wohnung übertragen werden kann. Im Fazit bestehen damit nahezu die gleichen Vorteile wie bei Pflegeheim-Appartements, nur dass es sich bei dem vom Anleger erworbenen Eigentum um echte Wohnappartements handelt undnicht wie bei Pflegeheim-Appartements um den Erwerb eines Zimmers und eines relativ großen Anteil an Gemeinschaftsflächen handelt.
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