natürlich, wenn ich hier in Hamburg Rotherbaum in der Nähe meines Büros durch die Straßen gehe, denke ich schon manchmal, dass man es geschafft hätte, wenn einem eine oder mehrere dieser Mehrfamilienhäuser gehören würden. Mehrfamilienhäuser assoziieren einfach steigende Werte und regelmäßige Mieteinnahmen. Nun werden Mehrfamilienhäuser in Toplagen für viele Menschen die sich einer Altersversorgung aufbauen möchten einfach zu teuer sein.
Diese Menschen sagen sich dann aber häufig, dass auch ein Mehrfamilienhaus in einer B- oder C-Lage interessant sein könne. Einfach deshalb, weil viele Mieter Ihnen dann durch deren regelmäßige Mietzahlung den Ruhestand finanzieren können. Viel Betongold, viele Mieter – das scheint nicht nur Sicherheit, sondern auch gute regelmäßige Einnahmen zu versprechen.
Zweifelsohne stellen Immobilien gerade in der jetzigen Lage der Finanzwelt eine interessante Form der Geldanlage dar. Ob Mehrfamilienhäuser dagegen eine bessere Wahl sind alsKauf einer oder mehrerer Eigentumswohnung ist dagegen nicht ohne weiteres zu beantworten.
Grundsätzliche Unterschiede
Zunächst einmal ist für viele Kapitalanleger der Kauf einer einzelnen Eigentumswohnung finanziell leichter zu stemmen, als der Kauf eines Mehrfamilienhauses. Dies einfach deshalb, weil der absolute Kaufpreis geringer ausfällt.
Wer allerdings genauer rechnet, schaut sich nicht nur den absoluten Gesamtkaufpreis an, sondern den Kaufpreis pro Quadratmeter Wohnfläche. Bei vermieteten Objekten fällt der Preis pro Quadratmeter für Mehrfamilienhäuser in der Regel geringer aus als für eine einzelne Eigentumswohnung. Dieser Unterschied im Preis hat allerdings bei vergleichbarer Lage im Vergleich zu der Vergangenheit abgenommen.
Dies liegt darin begründet, dass die potentiellen Käufer von Mehrfamilienhäuser häufig andere Interessen haben als Käufer von Eigentumswohnungen. Häufig handelt es sich bei Käufern von Mehrfamilienhäusern um institutionelle oder Großanleger. Diese kaufen nicht allein deshalb Mehrfamilienhäuser, weil es sich hier um Betongold handelt, sondern weil die Immobilie eine von mehreren Möglichkeiten darstellt, Kapital anzulegen, um eine Rendite zu erwirtschaften. Der Begriff Rendite steht im Vordergrund. Deshalb betrachten institutionelle Anleger auch die Mietrendite als entscheidendes Kaufkriterium vor der Höhe des Quadratmeterpreises.
Natürlich ist auch für Käufer von einzelnen Eigentumswohnung die Relation der Miete zum Gesamtkaufpreis ein Entscheidungskriterium. Allerdings nimmt hier der Quadratmeterpreis eine größere Bedeutung ein. Dies einfach deshalb, weil eine Eigentumswohnung später nicht nur an einen Kapitalanleger verkauft werden kann, sondern auch an Selbstnutzer. Zu vielen Zeitpunkten zahlen Selbstnutzer deshalb höhere Preise als Kapitalanleger. Dahinter mag folgender Gedanke stehen: Für ein im weiteren Sinne Konsumsgut (die eigene Immobilie) ist man eher bereit einen höheren Preis, zu zahlen als für eine Kapitalanlage.
Neben den laufenden Mieteinnahmen ist die Wertsteigerung wichtig
Diese Unterscheidung kann für den Kapitalanleger, der den Erwerb einer Immobilie beabsichtigt, in Zukunft dann eine große Bedeutung haben, wenn er die Option haben möchte, den Wertzuwachs einer Immobilie zu realisieren. Dies bedeutet, es sind ihm nicht nur die Mieteinnahmen wichtig, sondern er möchte bei einem späteren Verkauf zusätzlich einen ordentlichen Gewinn erzielen.
Die Möglichkeit einen zukünftigen Gewinn abzuschätzen, ist für den Käufer eines Mehrfamilienhauses relativ einfach. Mehrfamilienhäuser sind – wie dargelegt – Renditeobjekte. Dies bedeutet, dass der Wert wesentlich bestimmt wird durch die aktuellen Mieteinnahmen zum Zeitpunkt des Verkaufes sowie durch die alternativen Möglichkeiten mit anderweitigen relativ sicheren Kapitalanlagen gute Renditen zu erzielen. Bieten also zum Zeitpunkt des späteren Verkaufs die alternativen Kapitalanlagen eine höhere Rendite als die Rendite, die sich aus die Mieten für das Mehrfamilienhaus gibt, so sind Mehrfamilienhäuser weniger interessant.
Der Verkäufer eines Mehrfamilienhauses muss dann möglicherweise den gewünschten Verkaufspreis reduzieren, um auf eine annähernd gleiche Rendite zukommen.
Der Einfluss der Verzinsung von Staatsanleihen auf den späteren Wert einer Immobilie
Anderweitige sichere Kapitalanlagen im Vergleich zu Immobilien sind üblicherweise Staatsanleihen oder Unternehmensanleihen von Unternehmen mit bestem Rating. Weil mit diesen Papieren zurzeit kaum Zinsen zu erwirtschaften sind, sind Immobilien (Mehrfamilienhäuser) besonders nachgefragt. Ein Mehrfamilienhaus welches zum Verkauf angeboten wird hat in der Regel feste vorgegebene Mieteinnahmen (durch die bestehende Mietverhältnisse). Der potentielle institutionelle Anleger schaut sich diese Mieteinnahmen an, nimmt einen Abschlag für mögliche Leerstände sowie Renovierung und Verwaltungskosten vor und schaut sich dann die Nettorendite an. Vor dem Hintergrund des aktuellen Zinsniveaus hat dies dazu geführt, dass institutionelle Anleger im Laufe der Zeit immer kleinere Mietrenditen akzeptiert haben. Sie waren also bereit immer höhere Preise zu zahlen.
Wie steigende Zinsen den Wert einer Immobilie beeinflussen können
Dies wird aber für die Zukunft nur dann gelten, wenn das Zinsniveau dauerhaft auf dem niedrigen Niveau verbleibt. Eine wesentliche Wertsteigerung könnte man sogar nur dann erwarten, wenn das Zinsniveau weiter sinkt. Problematisch dagegen wird es, wenn das Zinsniveau steigt. In diesem Fall besteht eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass die Preise für Mehrfamilienhäuser sinken werden.
In Hinblick auf einzelne Eigentumswohnung beurteilen wir das letztere Szenario (steigende Zinsen) weniger negativ. Gerade in Deutschland haben wir eine geringe Eigentümerquote, sodass absehbar noch ein hohe Nachfrage von möglichen Käufern besteht, die diese Wohnung dann selbst nutzen würden.
Jetzt könnte man zwar ausführen, dass im Falle steigender Zinsen für potentielle Selbstnutzer die Finanzierung zu teuer werden würde. Dies muss aber nicht in jedem Fall zutreffen, denn steigende Zinsen gingen zumindest in der Vergangenheit häufig mit steigender Inflation her. Steigende Inflation bedeutet aber nicht nur, dass Preise steigen sondern in der Regel auch die Löhne steigen. Damit können sich Selbstnutzer sich auch dann die höhere Belastung leisten. Die Preise für Eigentumswohnungen können sich also gegenläufig zu denm Preisen von Mehrfamilienhäuser entwickeln.
Das sollte der/die Erwerber/in einer Immobilie beachten
Es gibt viele weitere Kriterien, die für die Entscheidung ein Mehrfamilienhaus oder eine Eigentumswohnungen zu kaufen, entscheidend sein können. Hierzu werden wir in einem späteren Beitrag berichten.
So, wie es bedeutsame Unterschiede in Hinblick auf die Ziele eines Kapitalanlegers zwischen Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser gibt, so gibt es auch bedeutsame Unterschiede zwischen konventionellen Eigentumswohnungen und denkmalgeschützten Eigentumswohnungen. Bevor ein Immobilieninteressent also mit der Suche nach einer Immobilien als Geldanlage startet, ist ein grundsätzliches Beratungsgespräch zum Immobilienerwerb sinnvoll. FORAIM bietet hier die Möglichkeit ein kostenfreies und unverbindliches Beratungsgespräch zu vereinbaren.
