Nicht alle Privatanleger kennen den Begriff Mietrendite, aber berücksichtigen die Höhe der Mietrendite dennoch unbewusst bei ihrer Entscheidungsfindung, wenn sie eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben. Die Mietrendite ist ein Maß für die Rentabilität einer Immobilie, und natürlich will jeder Anleger wissen, ob sich die von ihm ausgesuchte Wohnung zur Vermietung als eine Form der Geldanlage lohnt. Die Berechnung der Mietrendite ist einfach:
Die jährlichen Mieteinnahmen werden durch den Kaufpreis geteilt. Beträgt die monatliche Miete zum Beispiel 500 €, im Jahr also 6.000 € und wird diese Wohnung zu einem Kaufpreis von 200.000 € angeboten, so ergibt sich:
6.000 /200.000 =0,03 oder in Prozent: 3%
Die Mietrendite ist eine sinnvolle Kennzahl, denn der Erwerber kann damit dieses Immobilienangebot nicht nur mit anderen Wohnungsangeboten vergleichen, sondern auch mit den Zinsen anderer Formen der Geldanlage.
Allerdings berücksichtigt die Mietrendite nicht die typischen Besonderheiten von denkmalgeschützten Eigentumswohnungen, die sich unmittelbar auf den Nettoertrag dieser Immobilie auswirken.
Zwischenbemerkung: Es gibt vielfältige Einflussgrößen, die bei der Bestimmung des Nettoertrags berücksichtigt werden müssen, zum Beispiel Zinsbelastung bei einer Finanzierung der Immobilie, Nebenkosten des Erwerbs usw.. Diese Größen bestimmen aber den Nettoertrag aller Immobilientypen. Wir wollen uns aber nur auf typische Besonderheiten von Denkmalimmobilien beschränken:
- hohe steuerliche Abschreibungen auf den Sanierungsanteil der Denkmal-Abschreibung
- nicht rückzahlbare Tilgungszuschüsse der KfW, wenn energieeffizient saniert wird.
An einem konkreten aktuellen Angebot wollen wir dies kurz erläutern:
Kaufpreis: 185.530 €
Monatliche Miete: 428 €, Jahresmiete also 5.141 €
Dies ergibt eine Mietrendite von 2,77% (5.141/185.530=0,0277 oder in Prozent 2,77%)
Nun können aber bei dieser Immobilie innerhalb der ersten 12 Jahre 88% des Kaufpreises abgeschrieben werden. Bei klassischen Immobilien sind dies – je nach Höhe der Grundstückskosten weniger als 24 %. Steuerlich abschreiben bedeutet, dass weniger Steuern zu zahlen sind. Dies kann bis zu 44,31 % weniger Steuerzahlungen bezogen auf das Abschreibungsvolumen bedeuten. Man könnte auch sagen, dass der Fiskus einen Großteil des Kaufpreises übernimmt. Daneben gewährt Ihnen die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) einen nicht rückzahlbaren Tilgungszuschuss, der in diesem Beispiel bis zu 12.500 € beträgt.
Wenn wir nun eine modifizierte Mietrendite berechnen, ergibt sich folgendes:
Kaufpreis: 185.530 €
minus Steuerersparnis aufgrund der Denkmalabschreibungen 72.343 € *
minus KfW-Tilgungszuschuss: 12.500 €
modifizierter Kaufpreis (Kaufpreis nach den Vorteilen): 100.687 €
Damit ergibt sich bei der Miete von 5.141 € eine Mietrendite von 5,1% (5.141/100.687=0,051 oder in Prozent 5,1%)
Die Steuerersparnis berechnet sich wie folgt: Kaufpreis mal 88% Sanierungsanteil = 163.266 €. Bei einem Spitzensteuersatz von 42% plus Soli = 44,31%, ergibt sich über 12 Jahre eine Steuerersparnis aufgrund der Denkmal-AfA von 163.266 € *44,31% = 72.343 €. Übrigens ist das hohe Abschreibungsvolumem nicht nur aus steuerlicher Sicht interessant. Ein hoher Sanierungsanteil deutet auch darauf, dass sehr viel erneuert wird. Um so mehr erneuert wird, um so eher wird fast Neubaustandart erreicht.
