Zwar wurde jüngst gemeldet, dass es seit etwa drei Monaten eine Preispause auf dem Immobilienmarkt gibt (1). Einen Trend zu dauerhaft geringeren Preisen sehen wir aber nicht, eher eine Gelegenheit noch einmal über eine Immobilie als Geldanlage nachzudenken.
Vor wenigen Tagen gab es eine Pressemeldung, dass das große deutsche Wohnimmobilienunternehmen Deutsche Wohnen von der ebenfalls großen schwedischen Immobiliengesellschaft Akelius ein Paket von 2839 Wohnungen gekauft hat (2). Errechnet man aus dem Kaufpreis die Rendite für die Deutsche Wohnen, so ergibt sich eine Rendite von nur 3,4%. Vergleicht man diese Zahl mit der entsprechenden durchschnittlichen Immobilienrendite für Wohnimmobilien im Jahr 2011, so ergibt sich eine Reduktion der Rendite um mehr als 50%. Damals betrug die Mietrendite 7,8% (3).
Wer aktuell nach einer Wohnung sucht, dem dürfte Akelius leidvoll als Hochpreisvermieter bekannt sein. Dies dürfte es der Deutschen Wohnen erschweren, noch höhere Mieten durchsetzen. Danach ist anzunehmen, dass dieser im Bereich der Immobilien sehr kenntnisreiche institutionelle Anleger eher auf eine generelle Wertsteigerung von Immobilien setzt, als darauf mehr Erträge durch noch weiter steigend Mieten zu erhalten.
Der wohl absehbar anhaltende positive Trend für Immobilien kann sowohl einfach aufgrund der Nachfragesituation nach Wohnraum (Stichwort: Wohnungsmangel) als auch volkswirtschaftlich aufgrund der weiterhin nicht vollkommenen Sicherheit des Finanz- und Bankensystems erklärt werden. Hier wiederum spielt das aktuelle Zinsniveau eine wesentliche Rolle.
Da das Finanz- und Bankensystem durchaus noch zu fragil ist, um Zinserhöhungen der Zentralbanken gefahrlos umzusetzen, ist in naher Zukunft nicht mit Zinssteigerungen zu rechnen.
Im Vergleich zu den sehr geringen Zinsen deutscher Staatsanleihen besteht daher durchaus noch Potential, dass Mietrenditen weiter sinken. Denn auch noch geringere Mieterträge – Mietrenditen – als heute sind deutlich attraktiver als die Zinsen von deutschen Staatsanleihen.
Beachten Sie bitte hier den Zusammenhang von Mietrenditen und Kaufpreisen.
Beispiel: Eine Eigentumswohnung bringt eine jährliche Kaltmiete von 12.000 €.
- Erwartet der Käufer eine Mietrendite von 4%, zahlt er einen Kaufpreis von 300.000 € (4% auf 300.000 € ergibt die jährliche Kaltmiete von 12.000 €).
- Ist der Käufer jedoch mit einer Mietrendite von 2% zufrieden, ist er bereit einen Kaufpreis von 600.000 € zu zahlen. (2% auf 600.000 € ergibt die jährliche Kaltmiete von 12.000 €).
Sinkende Mietrenditen führen also zu Wertsteigerungen der Immobilien.
>>> Somit ist es also interessant, sich die heutigen Mietrenditen zu sichern. Sie sichern sich damit das aktuelle Mietniveau als Einnahmequelle und haben die Chance von künftigen Wertsteigerungen zu profitieren.
Übrigens ist für Privatanleger eine paradoxe aber sehr positive Situation entstanden: In vergangenen Zeiten konnten Privatanleger nicht annährend die Erträge (Mietrenditen) erzielen wie institutionelle Großanleger. Den 7,8% Mietrendite der Institutionellen im Jahre 2011 standen für Privatanleger nur mögliche Mietrenditen von 4% bis 5% gegenüber. Heute hat es sich gedreht. Während die großen Kapitalanleger – wie oben gezeigt – sich mit 3,4% Mietrenditen zufriedengeben müssen, können Privatanleger jetzt höhere Renditen erzielen. Von dem möglichen weiteren Anstieg der Immobilienpreise werden die Privatanleger dann noch zusätzlich profitieren.
Quellen: (1) Dies vermeldete AssCompact am 19.März: Immobilienpreise – Der Winterschlaf setzt sich fort (2) Lesen sie dazu im immobilienmanager Deuwo zahlt fast 700 Millionen Euro für Akelius-Paket (3) Entnommen aus Vorlesung Immobilienportfoliomanagement Dr. Daniel Piazolo, MRICS, hier Folie 32
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